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交易急切。

世茂股份回复近期舆情：未产生危害企业偿债和债卷等额本息还款的不好事宜与世茂服务关系交易后世茂股份接到问询函79亿公司债券获审理：世茂股份借新还旧身后的小心思

21深层｜世茂集团公司流通性困境疑团：合联营公司或藏大量表外债务？上海市世茂顺利完成一笔中票3135万偿付兑现

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21新世纪经济发展报导小编唐韶葵上海市报导

12月21日夜间，世茂股份（600823.SH）传出了一份《关于向关联方转让资产相关事项的问询函回复的公告》，过万字回应了上海证券交易所有关先前世茂股份与世茂服务（00873.HK）关系交易的三大疑惑。

先前的12月13日，世茂股份与世茂服务与此同时通知了一笔关系交易，世茂股份将物业管理服务轻资产以16.535亿RMB卖给世茂服务。先前世茂服务配股股权融资约48亿港元，一部分资产用以本次交易。

世茂股份公示公布，交易标的包含世茂物业管理服务有限责任公司(通称“世茂物业管理”)100%股份及其北京市茂悦盛欣企业经营管理有限责任公司等29家企业涉及到的物业管理服务业务流程及其有关的资产负债率（通称“交易标的”）。世茂服务公示中，有关本次交易标的的总体目标业务流程叙述为：“上海市世茂根据其国有独资附设企业世茂物业管理服务有限责任公司以及他29家附设企业在我国从业的物业管理服务服务业务流程及有关升值服务，其包含在我国给予商业服务/住房以及他物业管理(包含但仅限于商业综合体、政府部门及公用设施)的物业管理服务服务、非小区业主升值服务及小区升值服务”。

很显而易见，世茂股份本次交易标的包括有住房物业管理服务业务流程，并不是单纯的商管轻资产。

12月15日，上海证券交易所（通称“上海证券交易所”）对世茂股份下达了一份《有关对上海市世茂股份有限责任公司向关联企业出让财产有关事宜的问询函》，明确提出了包含交易重要性、交易溢价增资账面价值性、交易清晰度及是不是潜在性大量关系交易等三大问题，均涉及到资产交易中有可能会经常出现的隐型迁移高品质财产与内幕交易。

世茂集团公司上市企业的一举一动深受股民关心。世茂股份花了一周時间，对上海证券交易所问询函得出详细回应，否定存有迁移高品质财产与内幕交易。

21新世纪经济发展报导小编整理世茂股份回应询问的具体内容发觉，世茂股份为了更好地表明与销售市场中类似交易的估价对比，交易作价客观性、账面价值，还将融创中国服务、万科服务、龙湖服务等10家已经有相近关系交易的物业管理公司目录开展比照，用于确认本身交易溢价增资的合理化。

（报表来源于：世茂股份公示）

在世茂股份所例举的10家上市企业中，融创中国服务（01516.HK）与正荣服务（01477.HK）回收的是自身所属团体的商管轻资产，与世茂服务回收的物业管理服务轻资产略有不同，这二种交易在财产估价逻辑性、赢利水准实体模型上是存有差别的。

小编去除报表中的融创中国服务与正荣服务以后匡算出，领域中与世茂股份同种类交易的企业静态数据PE平均值为17.625，世茂股份的净态PE为18.12倍，二者存有有效差别。

世茂股份2020年仿真模拟合拼纯利润为9,124.41万余元，公示公布，截止到2021年6月30日，世茂股份物业管理服务业务流程在管总面积为465万平方。一名专业人士表露，物业管理服务领域平均水准为：在管1000万平方总面积可以奉献4000余万元盈利。假如依照这一平均值水准大概测算，世茂股份在管总面积465万平方，有效的收益水准大约仅有400万元左右。但世茂股份在管总面积包含住房与商业服务，因而这一平均值计算方法很有可能不适合。

世茂股份公布，同业竞争上市企业的PE水准在23上下。比较之下，做物业管理服务轻资产企业并购的上市企业静态数据PE平均要低一些。世茂股份将融创中国服务与正荣服务添加同种类交易做比照，很有可能就是想借此机会上升交易标的的估价水准，换句话说确认交易溢价增资是账面价值的。

（报表来源于：世茂股份公示）

2021年11月7日，融创中国服务公示称，将商管轻资产融合进融创中国服务，作价18亿RMB。世茂股份的交易标的作价16.535亿人民币。二者交易溢价增资贴近。除此之外，融创中国商管轻资产的营收水准为1.18亿，而世茂股份的轻资产2020年仿真模拟合拼纯利润为9,124.41万余元。

除此之外，有关上海证券交易所对本次交易是不是存有迁移高品质财产与内幕交易的询问，世茂股份坦言，交易标的的净利率稍高于世茂股份，但这也是轻资产与重资产业务的赢利区别；交易标的的利润率也高过世茂服务，这也是因为不一样的细分市场所致使的。近些年，交易标的的经营盈利也是逐渐增长的。

（图2为利润率水准。报表来源于：世茂股份公示）

为加强论述实际效果，世茂股份还列举了本次交易标估价的全过程：起先用收益法评定，交易标的使用价值为165,100.00万余元；后用资产基础法评定，交易标的评估数值9,644.69万余元。世茂股份觉得，因为交易标的是轻资产，评定值没法详细反映资本使用价值，因而挑选了收益法计算的使用价值主要参数。

据世茂股份预测分析，将来5年，世茂股份物业管理服务轻资产经营可以保持每一年2000万元左右的收益提高。就算是对该标的不断期的价值发展趋势开展剖析，也是与第五年一样的。

现阶段在港股金融市场，房地产企业将商管轻资产引入物业管理上市企业的经典案例并不是很多。大量的是物业管理公司根据收企业并购扩大。但将集团公司管理体系内的商管轻资产装进物业管理公司，可以能够更好地协作发展趋势，做大物业管理发售公司市值。世茂股份与世茂服务的关系交易走的也是这一条途径。放到世茂集团公司今日的状况看来，此笔关系交易，既解决了世茂股份与世茂服务的同行业竞争问题，也给世茂股份填补了现金流量，与此同时还有利于世茂服务的联合发展趋势。

12月22日，世茂股份发报3.36元，跌3.45%，总市值126亿RMB；世茂服务发报5.37港币，跌1.65%，总市值133.1港币。

（创作者：唐韶葵编写：刘明贤）

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